In Singapur sind die Immobilienpreise im letzten Jahr so schnell gestiegen, dass die Regierung alarmiert war. Hausbesitzer schauen mit Neid auf diejenigen, die bessere Belohnungen aus einem kollektiven Verkauf ihrer Entwicklung ernten. Dies bezieht sich auf ein spezielles Gesetz, das es einer besonderen Mehrheit der Eigentümer in einer Entwicklung erlaubt, ALLE Schichten in der Entwicklung zu verkaufen, obwohl es eine kleine Minderheit gibt, die nicht verkaufen wollte.
In den letzten ein halbes Jahr, schreien viele Besitzer in der kollektiven Verkaufsentwicklung Mord! Dies geschah, weil die Regierung eine Steuer eingeführt hatte, die Stamp Duty (oder "SSD") des Verkäufers genannt wurde. Eigentümer, die ihre Immobilie innerhalb von vier Jahren verkaufen, müssen SSD zahlen. Für die glücklichen (oder einige sagen unglücklichen) Besitzer kann dies fünfzigtausend Dollar zu Hunderttausenden von Dollars betragen.
Am unglücklichsten sind die Besitzer (der "unglückliche Besitzer"), die in ihr Traumhaus gezogen sind, nur um festzustellen, dass innerhalb von zwei oder drei Monaten ein kollektives Verkaufskomitee (das "CSC") gebildet wird und das Traumhaus des Unglücklichen Besitzers sein kann ohne ihre Zustimmung verkauft. Der unglückliche Besitzer kann protestieren. Er kann sich an den Gerichtshof wenden, um den Verkauf zu blockieren. Wenn der CSC jedoch alle gesetzlich vorgeschriebenen Anforderungen erfüllt hat, wird der Verkauf fortgesetzt. Und wenn der Unhappy Owner es ablehnt, die Übertragung seines Traumhauses zu unterschreiben, kann das CSC beim Gericht einen Antrag auf Unterzeichnung des Transfers stellen. Dann, als ob, um die Verletzung zu beleidigen, der CSC SSD auf der Schichteinheit des Unhappy Owner bezahlen und die SSD von den Verkaufserlösen aufgrund des Unhappy Owner abziehen kann.
Fairerweise ist das keine Kritik am Sammelverkauf. Singapur ist eine Demokratie, die an die Herrschaft der Mehrheit glaubt. Daher kann auch in einer Schichtenentwicklung eine kleine Minderheit einer besonderen Mehrheit weichen. Es gibt ausreichende Garantien, um sicherzustellen, dass die kleine Minderheit, wie unser unglücklicher Eigentümer, keinen finanziellen Verlust durch den kollektiven Verkauf erleidet. Aber solche Zusicherungen sind kein ausreichender Balsam, um die besagte Verletzung zu lindern (oder die besagte Beleidigung zu erleichtern).
Dies wirft die Frage auf. Erfordert das Gesetz wirklich, dass Minderheitsbesitzer SSD zahlen müssen?
Die Regierung führte angeblich SSD ein, um Immobilienspekulationen einzudämmen ("SSD-Zweck"). Dieser Zweck wird erreicht, wenn Hausbesitzer, die mit der Aussicht auf SSD konfrontiert sind, beschließen, den Verkauf ihres Hauses zu verschieben. Im Fall unseres unglücklichen Besitzers hat er im Einklang mit dem SSD-Zweck gehandelt, indem er gegen den kollektiven Verkauf protestiert hat. Danach, wenn trotz seiner Proteste eine besondere Mehrheit zum Verkauf seines Traumhauses fortfährt, gibt es nichts, was dieser unglückliche Besitzer tun kann, um den Verkauf zu verhindern. Wie wird es der SSD dienen? Zweck, SSD auf diesen unglücklichen Besitzer aufzuerlegen? Es klingt zunächst nach doppelter Gefahr, denn das Gesetz ermächtigt einen CSC, den Traum des Unglücklichen Eigentümers zu verkaufen, und zweitens, dem Unhappy Owner SSD-Haftung aufzuerlegen. Die Einführung der SSD-Haftung für diesen Unhappy Owner scheint das Gesetz über seinen ursprünglichen SSD-Zweck hinaus zu erweitern.
Die Website der Finanzbehörde von Singapur ("IRAS") enthält einen Leitfaden, der besagt, dass Besitzer von Kollektivverkäufen SSD zahlen müssen - sogar Minderheitsbesitzer wie unser Unhappy Owner. Wenn der ursprüngliche SSD-Zweck unseren unglücklichen Besitzer nicht abdeckt, ist er ein unbeabsichtigtes Opfer eines mehrdeutigen Gesetzes?
Das bringt uns zurück zum Gesetz. Der Teufel steckt im Detail.
Das Stamp Duty Act besagt, dass Verkäufer, die ihre Immobilie innerhalb von vier Jahren nach dem Kauf verkaufen, SSD zahlen müssen. Und das ist unser Eureka! Moment.
Darin liegt die Antwort, die unser unglücklicher Besitzer sucht. Er ist kein Verkäufer und hat sein Traumhaus nicht verkauft. Es sind die Mehrheitseigentümer, die trotz seiner Proteste sein Traumhaus verkauft haben. Der Kollektivverkaufsvertrag besagt, dass die Mehrheitseigentümer ALLE Schichten in der Entwicklung verkaufen. Es heißt nicht, dass die Minderheitsbesitzer Verkäufer sind. Selbst der Gerichtshof sagt nicht, dass die Minderheitsbesitzer Verkäufer sind. Es gibt keinen Grund für irgendjemanden, unseren Unhappy Owner als Verkäufer zu behandeln und ihm eine SSD-Haftung aufzuerlegen. Dies gilt insbesondere dann, wenn sich der ursprüngliche SSD-Zweck des Gesetzes nicht auf unseren Unglücklichen Besitzer erstreckt.
Schließlich ist es ein banales Gesetz, dass die Stempelgebühr den Instrumenten und nicht den Transaktionen auferlegt wird. Im Fall unseres unglücklichen Eigentümers, wenn er keine Verkaufsvereinbarung oder Übertragungsmaßnahme unterzeichnet hat, gibt es kein Dokument, das von ihm unterzeichnet wurde, um eine SSD-Haftung zu erhalten. Daher ist es ultra vires für IRAS, SSD von unserem Unhappy Owner zu sammeln. Und wenn SSD bezahlt wurde, hat unser Unhappy Owner Anspruch auf Rückerstattung von IRAS.
Also, die Moral der Geschichte ist dies. Nennen die Dinge beim Namen. Rufen Sie einen Verkäufer als Verkäufer an. Nennen Sie unseren Unhappy Owner einfach keinen Verkäufer und sammeln Sie keine SSD von ihm.
Von Herrn Eric Ng Yuen.
Partner - Malkin & Maxwell LLP
In den letzten ein halbes Jahr, schreien viele Besitzer in der kollektiven Verkaufsentwicklung Mord! Dies geschah, weil die Regierung eine Steuer eingeführt hatte, die Stamp Duty (oder "SSD") des Verkäufers genannt wurde. Eigentümer, die ihre Immobilie innerhalb von vier Jahren verkaufen, müssen SSD zahlen. Für die glücklichen (oder einige sagen unglücklichen) Besitzer kann dies fünfzigtausend Dollar zu Hunderttausenden von Dollars betragen.
Am unglücklichsten sind die Besitzer (der "unglückliche Besitzer"), die in ihr Traumhaus gezogen sind, nur um festzustellen, dass innerhalb von zwei oder drei Monaten ein kollektives Verkaufskomitee (das "CSC") gebildet wird und das Traumhaus des Unglücklichen Besitzers sein kann ohne ihre Zustimmung verkauft. Der unglückliche Besitzer kann protestieren. Er kann sich an den Gerichtshof wenden, um den Verkauf zu blockieren. Wenn der CSC jedoch alle gesetzlich vorgeschriebenen Anforderungen erfüllt hat, wird der Verkauf fortgesetzt. Und wenn der Unhappy Owner es ablehnt, die Übertragung seines Traumhauses zu unterschreiben, kann das CSC beim Gericht einen Antrag auf Unterzeichnung des Transfers stellen. Dann, als ob, um die Verletzung zu beleidigen, der CSC SSD auf der Schichteinheit des Unhappy Owner bezahlen und die SSD von den Verkaufserlösen aufgrund des Unhappy Owner abziehen kann.
Fairerweise ist das keine Kritik am Sammelverkauf. Singapur ist eine Demokratie, die an die Herrschaft der Mehrheit glaubt. Daher kann auch in einer Schichtenentwicklung eine kleine Minderheit einer besonderen Mehrheit weichen. Es gibt ausreichende Garantien, um sicherzustellen, dass die kleine Minderheit, wie unser unglücklicher Eigentümer, keinen finanziellen Verlust durch den kollektiven Verkauf erleidet. Aber solche Zusicherungen sind kein ausreichender Balsam, um die besagte Verletzung zu lindern (oder die besagte Beleidigung zu erleichtern).
Dies wirft die Frage auf. Erfordert das Gesetz wirklich, dass Minderheitsbesitzer SSD zahlen müssen?
Die Regierung führte angeblich SSD ein, um Immobilienspekulationen einzudämmen ("SSD-Zweck"). Dieser Zweck wird erreicht, wenn Hausbesitzer, die mit der Aussicht auf SSD konfrontiert sind, beschließen, den Verkauf ihres Hauses zu verschieben. Im Fall unseres unglücklichen Besitzers hat er im Einklang mit dem SSD-Zweck gehandelt, indem er gegen den kollektiven Verkauf protestiert hat. Danach, wenn trotz seiner Proteste eine besondere Mehrheit zum Verkauf seines Traumhauses fortfährt, gibt es nichts, was dieser unglückliche Besitzer tun kann, um den Verkauf zu verhindern. Wie wird es der SSD dienen? Zweck, SSD auf diesen unglücklichen Besitzer aufzuerlegen? Es klingt zunächst nach doppelter Gefahr, denn das Gesetz ermächtigt einen CSC, den Traum des Unglücklichen Eigentümers zu verkaufen, und zweitens, dem Unhappy Owner SSD-Haftung aufzuerlegen. Die Einführung der SSD-Haftung für diesen Unhappy Owner scheint das Gesetz über seinen ursprünglichen SSD-Zweck hinaus zu erweitern.
Die Website der Finanzbehörde von Singapur ("IRAS") enthält einen Leitfaden, der besagt, dass Besitzer von Kollektivverkäufen SSD zahlen müssen - sogar Minderheitsbesitzer wie unser Unhappy Owner. Wenn der ursprüngliche SSD-Zweck unseren unglücklichen Besitzer nicht abdeckt, ist er ein unbeabsichtigtes Opfer eines mehrdeutigen Gesetzes?
Das bringt uns zurück zum Gesetz. Der Teufel steckt im Detail.
Das Stamp Duty Act besagt, dass Verkäufer, die ihre Immobilie innerhalb von vier Jahren nach dem Kauf verkaufen, SSD zahlen müssen. Und das ist unser Eureka! Moment.
Darin liegt die Antwort, die unser unglücklicher Besitzer sucht. Er ist kein Verkäufer und hat sein Traumhaus nicht verkauft. Es sind die Mehrheitseigentümer, die trotz seiner Proteste sein Traumhaus verkauft haben. Der Kollektivverkaufsvertrag besagt, dass die Mehrheitseigentümer ALLE Schichten in der Entwicklung verkaufen. Es heißt nicht, dass die Minderheitsbesitzer Verkäufer sind. Selbst der Gerichtshof sagt nicht, dass die Minderheitsbesitzer Verkäufer sind. Es gibt keinen Grund für irgendjemanden, unseren Unhappy Owner als Verkäufer zu behandeln und ihm eine SSD-Haftung aufzuerlegen. Dies gilt insbesondere dann, wenn sich der ursprüngliche SSD-Zweck des Gesetzes nicht auf unseren Unglücklichen Besitzer erstreckt.
Schließlich ist es ein banales Gesetz, dass die Stempelgebühr den Instrumenten und nicht den Transaktionen auferlegt wird. Im Fall unseres unglücklichen Eigentümers, wenn er keine Verkaufsvereinbarung oder Übertragungsmaßnahme unterzeichnet hat, gibt es kein Dokument, das von ihm unterzeichnet wurde, um eine SSD-Haftung zu erhalten. Daher ist es ultra vires für IRAS, SSD von unserem Unhappy Owner zu sammeln. Und wenn SSD bezahlt wurde, hat unser Unhappy Owner Anspruch auf Rückerstattung von IRAS.
Also, die Moral der Geschichte ist dies. Nennen die Dinge beim Namen. Rufen Sie einen Verkäufer als Verkäufer an. Nennen Sie unseren Unhappy Owner einfach keinen Verkäufer und sammeln Sie keine SSD von ihm.
Von Herrn Eric Ng Yuen.
Partner - Malkin & Maxwell LLP
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